Auteur: Solange Tastenoye
Bron: Drietand, 22 november 2024
Bij Landelijk Vlaanderen krijgen we af en toe vragen van private landeigenaars over zogenaamde ingesloten eigendommen. Deze situatie – waarbij een perceel geen directe toegang heeft tot een openbare weg – kan in de praktijk tot heel wat hoofdbrekens en discussies leiden. Over de uitwegen die hiervoor mogelijk zijn, bestaat immers een complexe mix van juridische en praktische oplossingen.
Hoe ontstaan ingesloten eigendommen?
Leden komen wel eens bij Landelijk Vlaanderen terecht omdat ze een perceel verworven hebben waar geen toegang tot blijkt, of wat vaker voorkomt: een buur wil zich een weg verschaffen over jouw eigendom omdat een eerdere toegangsweg is verdwenen of omdat dit hem beter uitkomt. Of dit zomaar kan, leest u hierna.
De oorzaken die leiden tot ingesloten eigendommen kunnen verschillend zijn:
- (Historische) verkavelingen: Hierbij werden grotere percelen opgedeeld in kleinere stukken, waarbij niet altijd rekening werd gehouden met toegang tot wegen.
- Erfenis en opsplitsing: Bij de verdeling van gronden door erfgenamen kunnen percelen worden opgesplitst om uit een onverdeeldheid te treden. De notaris moet dan soms gronden opdelen in loten, waarbij men ook de toegang over het hoofd kan zien.
- Verkoop zonder uitweg: Soms wordt een deel van een perceel verkocht zonder dat expliciet een recht van doorgang wordt geregeld voor het overblijvende deel.
- Veranderende infrastructuur: Wegen, paden of doorgangen die vroeger toegang gaven, kunnen verdwijnen door bijvoorbeeld heraanleg, urbanisatie, of doordat een buurperceel wordt afgesloten.
- Natuurlijke oorzaken: Ook rivieren, bossen of andere natuurlijke barrières kunnen de toegang tot een perceel bemoeilijken, vooral als omringende percelen eigendom zijn van anderen.
Wie veranderingen aan en nabij percelen uitvoert, wordt geacht rekening te houden met de doorgang, maar soms wordt dit ook over het hoofd gezien omdat vandaag boer Janssens 5 aaneengesloten percelen bewerkt. Over 20 jaar zijn dat misschien 2 verschillende boeren, waardoor problemen ontstaan. Waak er daarom telkens over, wanneer u projectplannen verneemt, uit een onverdeeldheid treedt of een perceel aankoopt, of rekening is gehouden met een mogelijkheid tot toegang, ook wat betreft uw buren!
Rechten en plichten van eigenaars
Met de komst van het nieuwe Burgerlijk Wetboek rijst de vraag: wat verandert er nu concreet? Welke rechten en verplichtingen hebben eigenaars van ingesloten percelen, en wat zijn de spelregels voor het regelen van een uitweg?
"Het Nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de eigenaar wiens perceel ingesloten ligt een uitweg kan eisen op, over of onder het perceel van de naburen."
Het Nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de eigenaar wiens perceel ingesloten ligt omdat het geen toegang heeft tot de openbare weg, of omdat geen voldoende toegang kan worden ingericht zonder overdreven onkosten of ongemakken, een uitweg kan eisen op, over of onder het perceel van de naburen voor het normale gebruik van zijn perceel.
De wettelijke erfdienstbaarheid van uitweg is slechts uitgesloten indien:
1° de eigenaar van het perceel over een niet-ingesloten aanpalend perceel beschikt;
2° het ingesloten perceel een eenheid van uitbating vertoont met andere percelen waartoe hij toegang heeft, die niet ingesloten zijn;
3° de eigenaar van het perceel over een voldoende erfdienstbaarheid van overgang door menselijk handelen beschikt;
4° de ingeslotenheid het gevolg is van een fout van de eigenaar die het recht van uitweg vordert, of van zijn handelen dat niet kan worden verantwoord door het normale gebruik van het perceel volgens de huidige bestemming ervan.
Vroegere gedogen verdwijnt uit wet
Opgelet: Voorheen was het mogelijk dat er geen recht van uitweg werd toegekend indien de eigenaar van het ingesloten perceel via een “gedogen” van een nabuur toch nog een uitweg kreeg. Deze uitsluitingsgrond is door de nieuwe wet afgeschaft! Dit omdat een “gedogen” onmiddellijk tot een einde kan komen en dus geen zekerheid geeft voor het behoud van een uitweg. M.a.w. ook als er een gedogen toegang/uitweg is, kan men nog een wettelijk recht van uitweg eisen.
Het bekomen van een uitweg!
De eigenaar van het ingesloten perceel treedt in rechte om de wettelijke uitweg te verkrijgen. Bij stilzitten van de eigenaar kan de titularis van een zakelijk of persoonlijk gebruiksrecht op het perceel, onder dezelfde voorwaarden, de uitweg eisen, waarbij de eigenaar in tussenkomst wordt geroepen.
De ligging van de uitweg wordt door de rechter bepaald op zodanige wijze dat deze het minst schadelijk is, tegen een vergoeding die evenredig is aan de veroorzaakte schade. De procedure wordt gevoerd tegen de eigenaars van de aangrenzende percelen die, op het eerste gezicht, de minst schadelijke uitweg bieden.
"De ligging van de uitweg wordt door de rechter bepaald op zodanige wijze dat deze het minst schadelijk is."
Verplaatsing en afschaffing van een uitweg!
De ligging van de uitweg kan door de rechter worden gewijzigd indien deze, door gewijzigde omstandigheden, het normale gebruik van het heersend erf niet langer mogelijk maakt, of indien de erfdienstbaarheid kan worden uitgeoefend op een andere plaats die minder schadelijk is.
De wettelijke erfdienstbaarheid van uitweg houdt op:
- wanneer deze niet meer noodzakelijk is, wat ook de duurtijd van deze uitweg is geweest,
- indien deze werd verleend omwille van een toekomstige bestemming, ingeval die
bestemming niet ten uitvoer is gelegd binnen een termijn van tien jaar te rekenen vanaf het vonnis waarbij de uitweg werd verleend.
De vordering tot verplaatsing of afschaffing van de uitweg kan worden ingesteld door de eigenaar of, bij stilzitten van deze, door de titularis van een zakelijk of persoonlijk gebruiksrecht, waarbij de eigenaar in de zaak wordt geroepen.
Welke breedte?
Opgelet: Er wordt ook in de nieuwe wet geen bepaalde breedte aangehaald die de uitweg moet hebben! Houd hier zo nodig rekening mee.
