Auteur: Valerie Vandenabeele
Vele particulieren die een grond kopen zijn zich niet bewust dat op vele gronden een recht van voorkoop voor de Vlaamse overheid rust. Vele notarissen zijn ook nog niet vertrouwd met de uitzonderingen waarbij deze niet uitgeoefend zouden mogen worden. De overheid is bezig met de opmaak van een notarisloket waar heel wat zaken zouden moeten vergemakkelijkt of opgelost worden, maar voorlopig is er nog geen zicht wanneer deze beschikbaar zal zijn. Ondertussen zitten nog wat kinderziektes tussen de letter van de wet en de procedures in de praktijk. In dit artikel geven we hierover wat duiding die interessant is voor wie een grond wil kopen of verkopen.
Wat gebeurt er bij een recht van voorkoop?
De overheid, onder de naam van de Vlaamse grondenbank heeft het recht van voorkoop in verschillende zones die zijn vastgelegd in het Natuurdecreet. Wanneer je dus plant om een stuk grond te kopen, kan je best eerst (laten) nagaan of er een recht van voorkoop op rust. Immers, eens je met de verkoper tot een akkoord bent gekomen, stelt de notaris een compromis op. Eens de compromis ondertekend is door beide partijen, moet de notaris die gronden voor de overeengekomen prijs eerst te koop aanbieden aan de Vlaamse grondenbank.
"Wanneer je plant om een stuk grond te kopen, kan je best eerst (laten) nagaan of er een recht van voorkoop op rust."
De Vlaamse grondenbank wordt beheerd door de Vlaamse Landmaatschappij (VLM). Hun diensten nemen bij het aanbod van voorkooprecht contact op met de overeenkomstige overheid, in het Natuurdecreet is dat bv. het Agentschap voor Natuur en Bos (ANB). Wanneer het ANB de grond passend vindt in hun aankoopbeleid en budgetten, laten zij de VLM weten hun voorkooprecht te willen uitoefenen. Als koper krijgt u dan het onprettige antwoord van de notaris dat de overheid de grond zal kopen en blijft u met lege handen achter.
Wanneer een recht van voorkoop?
"De overheid verkrijgt een recht van voorkoop om bepaalde maatschappelijke doelen in te vullen."
De overheid verkrijgt een recht van voorkoop om bepaalde maatschappelijke doelen in te vullen. In de meeste gevallen krijgen kopers te maken met een recht van voorkoop voor natuurdoelen die voortkomen uit het Natuurdecreet. Het gaat om gronden waarvoor de politiek beslist heeft dat ze voor bepaalde natuurdoelen moeten ingezet worden:
· VEN-gebieden: voor de invulling van natuurbeheer in de bestemmingsoverdruk Vlaams Ecologisch Netwerk.
· Bestemmingen groen- en bosgebied en bosuitbredigingsgebieden en vergelijkbare bestemmingen binnen de SBZ’s: de laat ons zeggen groene bestemmingen binnen de Natura 2000-gebieden (Speciale beschermingszone’s) waar heel wat natuurdoelen voor zijn goedgekeurd met de bedoeling dat deze in de groene bestemmingen ingevuld worden.
· Bestemmingen groen- en bosgebied en bosuitbreidingsgebieden in IVON: hetzelfde als hiervoor geldt ook in het Integraal Verwevend en Ondersteunend Netwerk, het broertje van het VEN zeg maar.
· In de zoekzones van de SBZ: Een zoekzone is een gebied waarbinnen een bepaald aantal hectares van een Europees natuurtype moeten terechtkomen, volgens de oppervlaktes die vastgesteld zijn in de besluiten van de Vlaamse regering. Ze zijn 1,5 tot 3 keer zo groot als de nodige oppervlakte. Die zoekzones zijn tot nu toe nooit vastgesteld geweest. Het is niet duidelijk of dit nog volgt of niet. Momenteel zou je kunnen stellen dat het volledige SBZ de zoekzone is. De zoekzones zouden er wel toe leiden dat het recht van voorkoop binnen de volledige SBZ verkleint tot de zoekzones.
· Natuurinrichtingsproject: ook binnen de ganse perimeters van natuurinrichtingsprojecten geldt een recht van voorkoop met de bedoeling de daarin geldende doelen te realiseren.
· Natuurbeheerplannen waar ANB het beheer overnam: wanneer eigenaars een natuurbeheerplan hebben opgemaakt en blijkt dat de beheermaatregelen niet of andere maatregelen worden uitgevoerd en daaruit blijkt dat de doelen in het gedrang komen, kan ANB het beheer van het terrein overnemen tot afloop van het beheerplan. In dat geval krijgt het ANB op dit gebied ook het recht van voorkoop. Ook waneer een beheerder het natuurbeheerplan opheft, kan deze dat verzoek richten tot het ANB. Ook op die terreinen krijgt het ANB recht van voorkoop.
Een overzicht van de vele rechten van voorkoop van de Vlaamse overheid vindt u op geopunt.be. Let wel, de laag die uw notaris kan raadplegen is steeds de meest recente en kan licht afwijken van de publiek toegankelijke versie op geopunt.
Andere rechten van voorkoop
Het recht van voorkoop is niet louter voorbehouden aan de Vlaamse overheid. De meesten weten dat gronden die onder de landbouwpacht vallen ook onder een recht van voorkoop vallen, van de pachtende landbouwer. Dit recht van voorkoop prioriteert trouwens op de voorvernoemde rechten van voorkoop van de Vlaamse overheid.
Vele eigenaars zijn zich er echter niet van bewust dat ook terreinbeherende verenigingen een recht van voorkoop toebedeelt kregen in het Natuurdecreet. Wanneer u uw gronden verhuurt of laat beheren aan een terreinbeherende vereniging, verkrijgen zij decretaal het recht van voorkoop op deze gronden. M.a.w. wanneer u uw gronden nadien wil verkopen, misschien aan uw naaste familie, krijgt de natuurvereniging het voorkooprecht. Indien ook de overheid hier een voorkooprecht of heeft, prioriteerd dat van de overheid.
"Wanneer u uw gronden verhuurt of laat beheren aan een terreinbeherende vereniging, verkrijgen zij decretaal het recht van voorkoop op deze gronden."
Recent kregen we ook vragen over het globale kader van natuurbeheerplannen. Natuurpunt, de grootste natuurvereniging in Vlaanderen, stelt nogal vaak erg grote globale kaders (vroeger perimeters genoemd) in rond de gebieden waarvoor ze een natuurbeheerplan opmaken. Binnen die globale kaders vragen zij bij de goedkeuring van het beheerplan om hier in de toekomst automatisch aankoopsubsidies voor te kunnen verkrijgen. Van zodra eigenaars daarbinnen een perceel te koop aanbieden, kunnen zij met de markt makkelijk concurreren met een Vlaamse aankoopsubsidie die gemiddeld 70 % van de waarde uitmaakt. De restwaarde is bovendien vaak gesubsidieerd door Europese middelen of komt van sponsoring of schenkingen. De natuurverenigingen hebben bovendien een reeds gebudgetteerde pot aankoopsubsidies van de Vlaamse overheid. Als u als buurman/vrouw graag dit perceel had gekocht om uw beheergebied uit te breiden is het moeilijk concurreren hiermee. Zelfs als u als particulier ook recht heeft op aankoopsubsidies (beheerder in type 4 natuurbeheerplan), dient u eerst nog een procedure te volgen om de Vlaamse subsidie te verkrijgen en bovendien hopen dat om dat moment de jaarlijkse aankoopbudgetten nog niet opgebruikt zijn.
Tip voor wie het beheer aan een derde overlaat:
Als u als eigenaar het beheer van uw natuurbeheerplan overlaat aan een derde hoeft dat uiteraard geen probleem te zijn. Vergewis je dan wel van bovenstaande regels en laat zo nodig contractuele afspraken vastleggen hierover, zorg dat je op de hoogte blijft van de voortgang van het beheer. Het meest veilige is om statutair zelf beheerder te blijven van jouw eigen gronden, zo maak je je niet afhankelijk van jouw beheerder in geval het mis loopt. Landelijk Vlaanderen kan je steeds adviseren op maat van jouw persoonlijke situatie.
"Het meest veilige is om statutair zelf beheerder te blijven van jouw eigen gronden."
Ben je in een concurrerende positie voor de aankoop van een perceel, ga dan zeker in gesprek met de overheid of natuurvereniging. Wanneer men elkaar begrijpt, kan een onnodig opbod vermeden worden. Voor de verkoper wellicht minder leuk, maar wanneer een opbod louter het resultaat is van een gesubsdieerde marktverstoring, is dit geen weergave van de werkelijke martk, maar een tijdelijke storing. Belastinggeld hoort hieraan niet verspild te worden.
Wanneer het recht van voorkoop niet geldt
Het recht van voorkoop geldt niet in geval van een verkoop tussen leden van een erkende bosgroepering die voor 20 januari 1998 erkend werd onder het Bosdecreet. Het moet dan uiteraard ook gaan om gronden die deel uitmaken van de (mede-)eigendom van de bosgroepering.
Een bosgroepering, niet te verwarren met een bosgroep, is een instrument uit het verleden uit het Bosdecreet dat momenteel niet meer actief is in Vlaanderen (wel nog in Wallonië). Er kunnen momenteel dus geen nieuwe bosgroeperingen opgericht worden. Het zijn een soort van light ondernemingen waarin bosgronden als activa zijn opgenomen en boseigenaars de bestuurders zijn. Zij creëren hiermee een vorm van mede-eigendom die een afgestemd beheer voeren over grotere oppervlakte. Een bosgroepering kan genieten van fiscale voordelen en werd vooral aangegaan voor productiebos.
Het uitoefenen van het recht van voorkoop kan in vele gevallen ook vermeden worden door zelf de doelen te realiseren. In de hiervoor vernoemde voorbeelden gaat het steeds om een recht van voorkoop van de overheid met als maatschappelijk doel het realiseren van bepaalde natuurdoelen. Wanneer de kandidaat-koper echter zelf deze doelen zal realiseren, vervalt de reden waarom de overheid de grond zou aankopen. Landelijk Vlaanderen heeft een aantal standaard contracten ontworpen met ANB waarbij eigenaars contractueel met de overheid kunnen overeenkomen dat bij zelfrealisatie het recht van voorkoop niet uitgeoefend zal worden.
"Jij of jouw notaris kunnen contact nemen met Landelijk Vlaanderen vòòr (!!) de compromis getekend is."
Wij nemen dan rechtstreeks met de juiste personen contact op zodat het voorkooprecht niet uitgeoefend zal worden.
Opgelet, Landelijk Vlaanderen stelde recent vast dat het niet doorzetten van de voorziene procedure in het Natuurdecreet leidt tot onvoorziene rechten van voorkoop! Het aangepaste Natuurdecreet van 2014 stelt immers een recht van voorkoop in alle Speciale Beschermingszone’s voor Natura 2000 (SBZ). Deze zone zou verkleind worden tot de zogenaamde zoekzones (zie hiervoor) van zodra er voor bepaalde gebieden natuurbeheerplannen type 2, 3 of 4 opgemaakt zijn. Gezien de zoekzones niet afgebakend zijn, komen we nu tot een dubbelzinnige situatie waarbij de koper in zo’n geval via de akte van de notaris conform het decreet in de akte aangeeft het beheer verder te zullen zetten. Echter, de notaris dient dit perceel wel aan te bieden voor het recht van voorkoop. Logischerwijze zou men veronderstellen dat de akte bij de notaris volstaat om het recht van voorkoop niet uit te oefenen conform de geest van het decreet. In praktijk vraagt ANB echter de kandidaat-koper om parallel een contract af te sluiten waarin deze beloofd een nieuw beheerplan op te maken.
Landelijk Vlaanderen vraagt de overheid hier om de afspraken uit het decreet te volgen en deze percelen uit de rechten van voorkoop te kleuren, dan wel een richtlijn op te maken hier het voorkooprecht niet uit te oefenen. Een andere optie is uiteraard de zoekzones onverwijld af te bakenen, echter vrezen wij dat deze procedure niet snel zal kunnen doorgezet worden.
