Betonstop wordt “bouwshift”

Auteur: Valérie Vandenabeele

Samen met de onderhandelingen rond de PAS, kwam er op 23 februari ook een doorbraak voor de harde bestemmingen. De doelstelling wordt niet gewijzigd. De Vlaamse regering wil met het akkoord tegen 2025 het bijkomend ruimtebeslag reduceren naar 3 ha per dag en tegen 2040 een complete stop, waarbij geen netto verharding meer mag bijkomen.

"De planschade die ontstaat zou 100 % vergoed worden in tegenstelling tot de vroegere 80 % van de venale waarde."

Compensatie planschade

Vlaanderen voorziet daarvoor een fonds dat jaarlijks € 100 miljoen kan inzetten om eigenaars te compenseren voor het waardeverlies bij bestemmingswijziging van bouwgrond naar een groene bestemming.

Het zijn de zogenaamde landcommissies die de waarde berekenen. Er zijn 5 landcommissies, 1 per provincie. Hoe ze de waardes berekenen wordt jaarlijks gemonitord om de uniformiteit te garanderen. De venale waarde van gronden zal volgens het Instrumentendecreet bepaald worden aan de hand van een aantal criteria, waaronder:

-        de ligging aan een voldoende uitgeruste weg,

-        de ligging buiten de 50 m vanaf de rooilijn (woongebieden),

-        de bestemming als woonreservegebied en het bijhorende ontwikkelingsperspectief,

-        de watertoets en

-        de technische bebouwbaarheid.

Landcommissies

Het is de Vlaamse Landmaatschappij (VLM) die het secretariaat voor deze landcommissies waarneemt. De landcommissies hebben een rechtspersoonlijkheid en ze worden allen voorgezeten door eenzelfde voorzitter (Marnix De Vrieze, Dep OMG), die voorgedragen is door de minister. Daarnaast is ze samengesteld uit 4 leden, die voorgedragen worden door de ministers van: ruimtelijke ordening, financiën en begroting, landbouw en zeevisserij en openbare werken. De landcommissies worden dan nog aangevuld met gewestelijke en provinciale deskundigen uit de kapitaalschadecommissie; het gaat om deskundigen uit de administraties van landbouw en visserij, natuurbehoud en milieu.

De planschade die ontstaat zou 100 % vergoed worden in tegenstelling tot de vroegere 80 % van de venale waarde. Vlaanderen investeert hiervoor in totaal € 1,8 miljard tegen 2040. Vlaanderen neemt daarmee een deel van de kost op zicht, het andere deel zal de gemeente moeten ophoesten. Als een woonuitbreidingsgebied wordt omgezet naar natuur of landbouw, komt het fonds voor 1/2de tussen. Indien de grond wordt omgezet naar bos, komt het fonds voor 2/3de tussen. Het feit dat gemeentes hiervoor financieel verantwoordelijk waren in het verleden, weerhield velen ervan deze plannen ambitieus uit te voeren. De vraag is of een gedeelde kost voldoende zal zijn om dit te verhelpen. 

In feite hebben de gemeentes 3 mogelijkheden: Bouwen toelaten, omzetten in zachte bestemming of niets doen. Wanneer ze de woonuitbreidingsgebieden omzetten in landbouw, natuur of bos, moeten ze aan de eigenaar de planschade vergoeden. Wanneer ze niets doen en de woonuitbreidingsgebieden leeg laten staan moeten ze niets betalen aan schadevergoeding. Verwacht wordt dat veel gemeentes geen stappen zullen ondernemen voor de volgende gemeenteraadsverkiezingen (2024). Dat zorgt voor extra politieke druk en geeft actiecomités de kans zich te organiseren. Gronden die tegen 2040 niet bebouwd zijn zullen door de Vlaamse regering als onbebouwbaar verklaard worden. Die eigenaars zullen dan ook vergoed worden vanuit de Vlaamse gelden, in plaats van de gemeentelijke gelden.

Landelijk Vlaanderen vreest echter dat hiermee aan een aantal knelpunten niet verholpen werd. Wanneer de omzetting slechts bij verkoop voorzien wordt, in plaats van op het moment van bestemmingswijziging, leidt de eigenaar die niet wenst te verkopen een kapitaalschade die niet meteen vergoed wordt. We hopen dat de regering onze bezorgdheid nu meeneemt in het nieuwe Instrumentendecreet.

Woningmarkt

In de conceptnota staat het betaalbaar houden van het woonaanbod centraal. Vandaag telt Vlaanderen zo’n 72.000 ha bouwgrond en 12.700 ha woonuitbreidingsgebieden, van naar schatting 150.000 eigenaars. De woonreservegebieden (= woonuitbreidingsgebieden en specifieke reservegebieden) die nu on hold staan, kunnen nog steeds geactiveerd worden.

De gemeentes (zie ook GECORO’s – gemeentelijke commissies voor ruimtelijke ordening, waar u als lid van Landelijk Vlaanderen misschien in vertegenwoordigd bent) zullen er over moeten waken dat de vrijgegeven gebieden mee ingezet worden voor betaalbaar wonen. In het kader van sociaal wonen zullen gemeentes de vrijgaven van gronden van sociale huisvestingsmaatschappijen moeten bekijken in het kader van de beleidsmatig gewenste ontwikkeling.  

Kom hier te weten of jouw grond in woonuitbreidingsgebied ligt.

De Vlaamse regering wil nog dit jaar starten met de omzetting van 1.600 ha harde bestemmingen in watergevoelige gebieden (signaalgebieden met bouwvrije opgave) via WORG-gebieden (zie kader) en GRUP’s (Gewestelijke Ruimtelijke Uitvoeringsplannen). Ook de notarissen zullen allen aangeschreven worden betreffende de beslissing van de Vlaamse regering inake de bouwvrije opgave en intentie tot aanduiding als WORG. Het is nu wachten op de goedkeuring van het instrumentendecreet, waarna minister Demir bijkomende initiatieven zal voorlegen inzake de opmaak van GRUP’s, het vrijwaren van zonevreemde bossen en een actief aankoopbeleid voor de realisatie van extra bos.

Naar verwachting zijn (binnen harde bestemmingen) gebieden met hoge natuurwaarde (ruim 7.000 ha), gebieden met hoge ecosysteemdienstwaarde (bijna 8.000 ha) en gebieden met hoge landschapswaarde (ca. 2.200 ha) de volgende gebieden die naar zachte bestemming overgaan.

Landelijk Vlaanderen overhandigde reeds een nota aan de minister inzake knelpunten ter realisatie van haar beleidsdoelen, waaronder extra bos. Landelijk Vlaanderen vraagt Minister Demir om private eigenaars actief te betrekken bij het verhelpen van deze knelpunten.

WORG

Volgens de Vlaamse Codex voor Ruimtelijke Ordening kan de Vlaamse regering gebieden aanduiden als watergevoelige open ruimte-gebieden (WORG). De Vlaamse Regering wil daarmee bebouwing in verschillende geselecteerde overstromingsgevoelige gebieden (signaalgebieden) weren.

Binnen de aangeduide watergevoelige open ruimtegebieden zijn waterbeheer, natuurbehoud, bosbouw, landschapszorg, landbouw en recreatie nevengeschikte functies mogelijk. Er wordt geopteerd om een breed gamma aan functies die compatibel kunnen zijn met het overstromingsregime in de watergevoelige open ruimtegebieden toe te laten, maar dit beperkt zich tot volgende functies:

1. het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur gericht op de sociale, educatieve of recreatieve functie van het gebied, waaronder sanitaire gebouwen of schuilplaatsen van één bouwlaag met een oppervlakte van ten hoogste 100 m2 met uitsluiting van elke verblijfsaccommodatie;
2. het aanleggen, herstellen, heraanleggen of verplaatsen van openbare wegen en nutsleidingen. Openbare wegen en nutsleidingen kunnen aangelegd of verplaatst worden voor zover dat noodzakelijk is voor de kwaliteit van het leefmilieu, het beheer van het landschap, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijke milieu, de openbare veiligheid of de volksgezondheid;
3. het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur gericht op het gebruik van het gebied voor landbouw of hobbylandbouw;
4. handelingen die nodig of nuttig zijn om overstromingen te beheersen of wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden te voorkomen.

Een aanduiding als watergevoelig openruimtegebied wordt voorafgegaan door een openbaar onderzoek en heeft als gevolg dat de bij decreet vastgelegde stedenbouwkundige voorschriften (artikel 5.6.8, §3 VCRO) van toepassing worden en de voordien geldende bestemming wordt opgeheven. De eigenaars kunnen op basis van een aantal criteria conform de RUP’s in aanmerking komen voor een vergoeding voor de bestemmingswijziging van hun grond.

Bouwshiftfonds

Niettegenstaande spreekt de regering in haar conceptnota omtrent de bouwschift over het wegwerken van drempels en het verruimen van mogelijkheden voor functiewijzigingen. Beide in functie van verweving en kwalitatieve verdichting in harde bestemmingen. Om het ruimtebeslag actief terug te dringen worden mogelijkheden als de sloop van bijgebouw, vermindering van het volume voorzien via een nieuw bouwshiftvonds.

Voor zuivere planschade kan jaarlijks tot € 5 miljoen gebruikt worden uit dit fonds. Het fonds zal ook gespijsd worden met planbateninkomsten. Het fonds zal opgericht worden onder het Departement Omgeving